1. خيار مجلس
س 1552: شخصى ساختمانى را خريدارى نموده و مبلغى را به عنوان بيعانه به فروشنده پرداخت کرده است و فروشنده بعد از سه ساعت اقدام به فسخ بيع نموده و از تحويل ساختمان به خريدار خوددارى کرده است، اين کار او چه حکمى دارد؟
ج: اگر فسخ او بعد از متفرّق شدن از مجلس بيع و بدون ثبوت يکى از موجبات شرعى خيار فسخ صورت گرفته باشد، باطل و بدون اثر است و الا حکم به صحّت و نفوذ فسخ مىشود.
2. خيار عيب
س 1553: اگر ادارههاى رسمى از ثبت مِلک به نام خريدار خوددارى کنند، آيا باعث ثبوت حق فسخ براى او مىشود؟
ج: اگر بعد از معامله آشکار شود که انتقال رسمى مبيع به ديگرى ممنوع است با فرض اين که اين امر عرفاً عيب محسوب مىشود، موجب ثبوت خيار براى خريدار مىگردد.
س 1554: اگر ثبت رسمى سند به نام خريدار در زمان معامله ممنوع باشد و او به آن علم داشته باشد، آيا موجب بطلان معامله مىشود يا خير؟
ج: اين امر باعث بطلان بيع نشده و در فرض مذکور موجب ثبوت حق فسخ هم براى او نمىشود.
3. خيار تأخير
س 1555: شخصى خانهاى را از فردى به قيمت معيّنى خريده و پرداخت پول آن را برعهده گرفته است ولى بدون آنکه شرط تأخير پرداخت ثمن را داشته باشد آن را نپرداخته است تا اينکه دو سال از زمان انجام معامله گذشته و فروشنده هم خانه را تحويل خريدار نداده است، آيا اين بيع، باطل محسوب مىشود؟
ج: مجرّد تأخير مشترى در پرداخت ثمن به فروشنده و دريافت مبيع از او بيع را باطل نمىکند هرچند آن را با فروشنده شرط نکرده باشد. ولى بعداز گذشت سه روز از اين بيع، فروشنده خيار فسخ دارد.
4. خيار شرط
س 1556: اينجانب يک آپارتمان مسکونى را بهصورت بيع لازم به شخصى فروختم به اين شرط که اگر در موعد مقرّر براى ثبت سند آپارتمانى به نام او و دريافت باقىمانده آن از او در دفتر ثبت اسناد رسمى حاضر نشود، حق فسخ معامله و فروش آپارتمان به قيمت روز به شخص ديگر را داشته باشم و چون خريدار در موعد مقرّر در دفتر ثبت اسناد رسمى حاضر نشد، بيع را فسخ نموده و آپارتمان را به شخص ديگرى فروختم. آيا اين بيع دوم شرعاً صحيح است؟
ج: مبادرت به فسخ بيع و فروش مجدّد مبيع به شخص ديگر طبق شروطى که دو طرف در ضمن عقد لازم به آن ملتزم شدهاند، اشکال ندارد.
5. خيار رؤيت
س 1557: اگر فروشنده زمين به خريدار بگويد که مساحت آن، فلان متر مربع است و سند بيع بر همان اساس تنظيم شود و سپس خريدار متوجه شود که مساحت زمين بسيار کمتر از آن مقدارى است که فروشنده گفته است، آيا اين بيع از نظر شرعى صحيح است؟ و آيا خريدار حق فسخ دارد؟
ج: اگر مشترى قطعه زمين را ببيند و آن را با اعتماد به شخص فروشنده نسبت به مقدار مساحت آن، خريدارى کند، معامله صحيح است، ولى خريدار به علت تخلف وصف، حق فسخ دارد، امّا اگر به اين گمان که مساحت آن زمين فلان مقدار است هر مترى از آن را به قيمت معيّنى بخرد و بعد مشخص شود که متراژ آن از مقدار گفته شده کمتر است بيع نسبت به مساحت موجود صحيح است و خريدار حق دارد پول مقدار ناقصى زمين را از فروشنده مطالبه کند و يا بيع را فسخ نموده و تمام ثمن را پس بگيرد.
6. خيار غبن
س 1558: اگر مشترى پرداخت قيمت مبيع را از زمان آن به تأخير بيندازد و قيمت مبيع نسبت به روز معامله افزايش پيدا کند، آيا اين امر باعث ثبوت خيار غبن براى فروشنده مىشود يا اينکه با تأخير در پرداخت قيمت از موعد آن، خيار تأخير براى او ثابت مىشود؟
ج: معيار ثبوت خيار غبن حصول غبن نسبت به قيمت عادلانه در زمان معامله است مثل اينکه کالايى را به قيمتى کمتر از قيمت زمان بيع به مقدارى که عرفاً، قابل مسامحه نيست بفروشد، ولى افزايش قيمت بعد از تحقّق عقد، معيار غبنى که موجب خيار است، نمىباشد، همانگونه که مجرّد تأخير در پرداخت ثمن موجب ثبوت خيار براى فروشنده نمىشود.
س 1559: زمينى را به مبلغى فروختم، شخصى به من گفت که در اين معامله مغبون شدهايد، آيا با گفته او خيار غبن براى من ثابت مىشود؟
ج: تا زمانى که ثابت نشده شما آن را بدون اطلاع، به قيمتى کمتر از قيمت زمان فروش به مقدارى که قابل مسامحه نيست، فروختهايد، خيار غبن نداريد.
س 1560: شخصى زمينى را به مساحت معيّنى مىفروشد و سپس معلوم مىشود که متراژ واقعى زمين مورد معامله، بيشتر از مقدارى است که فروخته و پول آن را گرفته است، آيا او حق مطالبه مقدار زيادى زمين را دارد؟
ج: اگر تمام آن قطعه زمين را به تصور اينکه متراژ معيّنى دارد به قيمت معيّنى بفروشد و سپس معلوم شود که مساحت آن بيشتر است و در نتيجه ارزش آن بيشتر از قيمتى است که زمين را به آن قيمت فروخته است، بر اثر ثبوت خيار غبن، حق فسخ دارد، ولى اگر زمين را هر مترى به قيمت معيّنى بفروشد، مىتواند قيمت چند متر زائد را مطالبه کند.
س 1561: اگر بين دو نفر معاملهاى صورت بگيرد به اين شرط که خريدار پول مبيع را براى مدّتى نپردازد تا معلوم شود که در اين معامله مغبون شده يا خير، آيا اين معامله شرعاً صحيح است؟ و بر فرض صحّت آيا خريدار حق فسخ دارد؟
ج: بيع با شرط تأخير در پرداخت ثمن تا مدّت معيّن اشکال ندارد هرچند به غرض کشف اين امر باشد که مغبون شده است يا خير، ولى تا زمانى که غبن او ثابت نشده، حق فسخ ندارد.
س 1562: معامله غبنى در صورتى که طرف مغبون غير مسلمان باشد، چه حکمى دارد؟
ج: در ثبوت خيار غبن براى مغبون فرقى بين مسلمان و غير مسلمان نيست.
س 1563: اينجانب خانهاى را به شخصى فروختم، وى بعد از تسليم پول آن و تحويل گرفتن مبيع اعلام کرد که مغبون شده و معامله را فسخ کرد، ولى از آن زمان به دلايل مختلف از تخليه خانه و دريافت پولى که به من پرداخته است، خوددارى مىکند و بعد از گذشت دو سال ادعا مىکند که من معامله را در مورد نصف خانه فسخ کردهام و در حال حاضر هم نصف پول را از من مطالبه مىکند. آيا با علم به اينکه او مدّعى غبن است و بر اثر آن اقدام به فسخ بيع کرده، شرعاً جايز است ادّعاى مالکيّت نصف خانه را بنمايد؟
ج: در صورتى که غبن مغبون ثابت شود، فقط حق فسخ بيع در تمام مبيع و استرداد مالى را که پرداخت کرده است، دارد، و حق فسخ بيع در جزئى از مبيع يا حق مطالبه مبلغى بيشتر از مالى را که پرداخت کرده است ندارد.
س 1564: معاملهاى بين دو نفر واقع شده که سند عادى در مورد آن تنظيم نموده و در ضمن عقد شرط کردهاند که اگر هر يک از آنان از معامله پشيمان شود بايد مبلغ معيّنى را به طرف ديگر بپردازد، آيا اگر يکى از طرفين بر اثر غبن از معامله پشيمان شود، حق فسخ آن را دارد؟ و اگر معامله را بر اثر غبن فسخ کند، آيا بايد به آن شرط عمل نمايد؟
ج: هرچند شرط پرداخت پول، توسط کسى که از اتمام معامله، خوددارى کند اگر ضمن عقد بيع بوده و يا عقد مبتنى بر آن باشد، فىنفسه صحيح و وفا به آن واجب است، لکن شامل موردى که معامله را مىتوان با خيار غبن فسخ نمود، نمىشود.
س 1565: بعد از گذشت يک هفته از خريد خانهاى آشکار شد که در آن معامله مغبون شدهام، لذا براى فسخ آن به فروشنده مراجعه کردم، و او با فسخ و برگرداندن پول من موافقت نکرد و در نتيجه خانه دراختيار و تحت تصرّف من باقى ماند، سپس قيمت خانه گران شد و فروشنده هم درخواست فسخ معامله و تخليه خانه را نمود ولى من از پذيرش درخواست او خوددارى کردم و از او تقاضاى موافقت با پرداخت مبلغى بيشتر از پولى که به او داده بودم نمودم، ولى او از پرداخت مبلغ زائد خوددارى کرد. آيا مجرّد رجوع من به فروشنده بعد از ثبوت غبن براى فسخ معامله و يا قبول فسخ توسط من در صورتى که او مبلغى را بيشتر از پولى که به او داده بودم به من بپردازد، فسخ معامله محسوب مىشود ياخير؟
ج: مجرّد مراجعه ذوالخيار به طرف ديگر معامله براى توافق بر فسخ آن و يا صرفِ رضايت او به بازگرداندن مبيع به فروشنده در مقابل دريافت مبلغى زائد از او، فسخ معامله محسوب نمىشود، ولى چون فسخ معامله توسط ذوالخيار منوط به موافقت طرف ديگر و بازگرداندن مبيع به او نيست، بنا بر اين اگر هنگامى که از غبن مطلع شديد، واقعاً معامله را فسخ کنيد، شرعاً صحيح است و بعد از آن، مالک خانه مزبور نيستيد بلکه بر شما واجب است که از آن رفع يد کنيد و آن را به فروشنده، تحويل دهيد.
7. بيع خيارى (بيع شرط)
س 1566: اگر شخصى چيزى را به فردى بهصورت بيع خيارى بفروشد، آيا قبل از تسليم مبيع به مشترى، جايز است او يا مشترى آن را به فرد ديگرى بفروشند؟
ج: مبيع بعد از تحقّق بيع خيارى تا زمانى که فسخ نشده، ملک مشترى است و فروشنده تا معامله اول را فسخ نکرده، حق فروش مجدّد آن را به فرد ديگر ندارد و مشترى مىتواند، بعد از پايان مهلت خيار، آن را به فرد ديگرى بفروشد هرچند هنوز آن را قبض نکرده باشد. مشروط بر اينکه فروشنده معامله را در مدّت خيار فسخ نکرده باشد.
8. خيار تخلّف شرط
س 1567: شخصى کالايى را از فردى خريدارى کرده است به اين شرط که در طى دو ماه همه پول آن را بپردازد و مشترى تا آن زمان، خيار فسخ داشته باشد، ولى مشترى کالا را بعد از هفت ماه از تاريخ معامله به فروشنده بازگردانده است و فروشنده هم آن را پذيرفته به اين شرط که درصدى از پول کالا به سبب تأخير در فسخ از مدّت مقرّر که باعث ورود خسارت تخمينى شده است، کم شود، زيرا اگر معامله در مدّت مقرّر خود فسخ مىشد، فروشنده کالا را درهمان زمان مىفروخت واز پول آن در تجارتهاى ديگر بهره مىبرد، سؤال اين است که آيا مشترى حق فسخ معامله را بعد از گذشت مهلت خيار دارد؟ و بر فروشنده قبول آن واجب است؟ و آيا فروشنده حق دارد قبول فسخ را معلّق به کسر درصدى از پول کالا کند؟
ج: ذوالخيار بعد از گذشت مدّت خيار، حقّ فسخ و پس دادن کالا را ندارد و همچنين نمىتواند فروشنده را ملزم به قبول فسخ کند، بله جايز است بر اقاله توافق کنند، ولى فروشنده نمىتواند قبول اقاله را مشروط به کسر درصدى از پول کند و در صورتى که با کم کردن از پول مشترى اقاله کند، باطل است.
س 1568: آيا هر يک از متبايعين مىتوانند با ادّعاى عدم تحقّق قصد و غرض آنان از معامله، آن را فسخ کنند؟
ج: عدم تحقّق غرض تا زمانى که بهصورت شرط در ضمن عقد ذکر نشود و يا انعقاد عقد، مبنى بر آن نباشد، شرعاً موجب ثبوت خيار فسخ نمىشود.
س 1569: اينجانب مغازه تجارى خود را با سند عادى با شرايطى فروختم از جمله اينکه مالياتهاى آن را خريدار بپردازد، ولى وى تاکنون از پرداخت آنها خوددارى کرده است، آيا من حق فسخ معامله را دارم يا خير؟
ج: اگر بهطور صريح در ضمن عقد شرط کرده باشند که در صورت عدم پراخت مالياتها توسط خريدار، فروشنده حق فسخ بيع را داشته باشد، و يا عقد مبتنى بر اين امر، واقع شده باشد، حق فسخ براى او ثابت است.
س 1570: فردى قطعه زمينى را خريده است به اين شرط که اگر دولت از ثبت سند رسمى به نام او جلوگيرى کند و يا معلوم شود که زمين در طرح شهردارى قرار دارد، حق فسخ داشته باشد و چون خريدار نتوانسته براى اين زمين پروانه ساختمان بگيرد، در حال حاضر از فروشنده درخواست فسخ و بازگرداندن پول زمين را مىکند، ولى به اين شرط که اگر شهردارى اجازه ساختمان سازى دراين زمين را از زمان حاضر تا دو سال بعد بدهد، فروشنده دوباره زمين را به همان قيمت قبلى به او بفروشد، آيا اشتراط شرط مزبور توسط او صحيح است؟
ج: گر چه مشترى بر اساس شرط ضمن عقد که مورد قبول طرفين است مىتواند معامله را فسخ کند و پول زمين را از فروشنده مطالبه نمايد ولى حق اشتراط چيزى را در ضمن فسخ عليه فروشنده ندارد.
س 1571: عقد بيعى بين فروشنده و خريدار با شروط معيّنى که مشترى به نفع فروشنده به آنها ملتزم شده، محقق شده است و مشترى قسمتى از ثمن معامله را به عنوان بيعانه به فروشنده پرداخت کرده ولى از عمل به بقيه شرطهاى بيع خوددارى مىکند، آيا با اين وضعيت او شرعاً حق الزام فروشنده به اتمام معامله را دارد؟
فروشنده بايد تا زمانى که عقد را بر اثر تخلّف شرط فسخ نکرده، به آن وفا کند ولى اگر حق فسخ داشته باشد هرچند بدليل تخلّف مشترى از بعضى از شروط باشد، جايز است بيع را فسخ نمايد و در اين صورت مشترى حق ندارد فروشنده را به چيزى غير از بازگرداندن پولى که از او گرفته است، ملزم نمايد.
احکام متفرّقه خيارات
س 1572: آيا ترک مطالبه حق يا تأخير در مطالبه آن مثلاً به مدّت دو سال شرعاً موجب سقوط حق مىشود؟
ج: مجرّد عدم مطالبه حق، يا تأخير در آن براى مدّتى، موجب سقوط حق نمىشود مگر در صورتى که حق فىنفسه محدود به زمان معيّنى باشد.
س 1573: شخصى ملکى را به قيمتى که مقدارى از آن نسيه بود فروخت و بعد ازآنکه مقدار نقد آن را دريافت کرد و مبيع را به مشترى تحويل داد، فرد ديگرى خواستار خريد همان مبيع به قيمت بيشترى شد، آيا جايز است بيع اول را فسخ نمايد تا مبيع را به مشترى دوم به قيمت بيشترى بفروشد؟
ج: بعد از آنکه بيع به نحو صحيح محقق شد التزام به عقد و وفا به آن بر فروشنده واجب است و تا زمانى که بر اساس يکى از خيارات حق فسخ نداشته باشد، فسخ معامله و فروش مجدّد مبيع به شخص ديگر توسط او جايز نيست.
س 1574: زمينى را به شخصى فروختم به اين شرط که پول آن را در طى چهار سال بپردازد، ولى ازهمان زمان معامله، از فروش زمين پشيمان شدم و بعد از گذشت يک سال از مشترى خواستم که زمين را به من برگرداند ولى او از انجام اين کار امتناع ورزيد، آيا راهى براى رجوع از اين معامله وجود دارد؟
مجرّد پشيمانى از بيع بعد از معامله از نظر شرعى اثرى ندارد، بنا بر اين بعد از آنکه بيع بهطور صحيح واقع شد، شرعاً نسبت به انتقال مبيع به خريدار نافذ است و فروشنده حق ندارد مبيع را از او پس بگيرد مگر در صورتى که بر اثر تحقّق يکى از اسباب خيارات، خيار فسخ داشته باشد که در اين صورت مىتواند بيع را فسخ نمايد.
س 1575: شخصى زمين مفروز خود را که داراى سند رسمى است با سند عادى و اسقاط جميع خيارات فروخته است، ولى از اينکه سند رسمى به نام خود اوست سوء استفاده نموده و آن را دوباره به شخص ديگرى هم فروخته است، آيا بيع دوّم او صحيح است؟
ج: بعد از تحقّق بيع زمين بر وجه صحيح و اسقاط همه خيارات، فروشنده حق فروش مجدّد زمين به شخص ديگر را ندارد، بلکه اين معامله او فضولى بوده و منوط به اجازه مشترى اوّل است.
س 1576: شخصى مقدارى سيمان از کارخانهاى خريدارى نموده است به اين شرط که آن را به تدريج و در چندين نوبت تحويل بگيرد و تمام پول آن را هم پرداخت کرده است، بعد از آنکه خريدار مقدارى از سيمان را از کارخانه تحويل گرفت، قيمت آن در بازار به مقدار زيادى افزايش يافت، آيا کارخانه مىتواند معامله را فسخ نموده و از تحويل بقيه سيمان به خريدار خوددارى نمايد؟
ج: بعد از آنکه بيع به نحو صحيحِ شرعى محقّق شد اعم از اينکه بصورت نقدى باشد يا نسيه و يا بيع سلف، تا زمانى که فروشنده يکى از خيارات شرعى را نداشته باشد، حق ندارد معامله را بهطور يک جانبه فسخ کند.
س 1577: اينجانب خانهاى را با سند بيع عادى خريدم به اين شرط که مقدارى از پول آن را بهطور نقدى و بقيّه را تا موعد مقرّرى بپردازم و سند آن در مدّت سه ماه بهطور رسمى به نام من شود، ولى من نتوانستم باقىمانده پول را در موعد مقرّر به فروشنده بدهم و او هم اعتراضى نکرد تا اينکه بعد از چهار ماه براى پرداخت آن مبلغ و دريافت مبيع به او مراجعه کردم، ولى او از تحويل آن خوددارى نمود و ادّعا کرد که معامله را بعد از انقضاء موعد پرداخت پول، فسخ کرده است، با توجه به اينکه بعد از فسخ معامله، پولى را که از من گرفته بود باز نگردانده و خانه را هم در اين مدّت اجاره داده و اجاره را هم دريافت کرده است، آيا به مجرّد اينکه باقىمانده پول را در موعد مقرّر نپرداختهام او حقّ فسخ دارد؟
ج: مجرّد عدم پرداخت مقدارى از قيمت خانه در موعد مقرّر به فروشنده، موجب ثبوت حق فسخ براى او نمىشود. بنا بر اين اگر منزل به نحو صحيح شرعى خريدارى شود، ولى تحت تصرّف فروشنده باقى بماند و بدون اينکه حق فسخ داشته باشد آن را اجاره دهد، عقد اجاره او فضولى بوده و متوقف بر اجازه مشترى است و واجب است علاوه بر تحويل مبيع به مشترى، آنچه را هم که از مستأجر به عنوان مبلغ اجاره دريافت کرده است به او تحويل دهد مگر اينکه اجازه عقد اجاره را ندهد که در اين صورت مىتواند اجرتالمثل تصرّف در آن خانه در مدّت مذکور را مطالبه نمايد.
س 1578: آيا فروشنده بدون ثبوت خيار، حقّ فسخ معامله را دارد؟ و آيا مىتواند بعد از تحقّق بيع، قيمت مبيع را افزايش دهد؟
ج: حق انجام هيچيک از موارد مذکور را ندارد.
س 1579: شخصى از فردى خانهاى را خريدارى کرده که او هم آن را از اداره مسکن خريده است و بعد از آنکه معامله تمام شد و فروشنده پول آن را از خريدار گرفت، اداره مزبور اعلام نمود که بايد علاوه بر پولى که فروشنده به آن اداره پرداخت کرده است، مبلغى اضافى هم پرداخت شود، خريدار، فروشنده را از اين مسأله آگاه کرد تا آن مبلغ اضافى را بپردازد و الا بيع را فسخ مىکند و پول داده شده را هم پس خواهد گرفت، ولى فروشنده از پرداخت آن مبلغ اضافى امتناع ورزيد و در نتيجه آن اداره هم مقرّر کرد که خانه مزبور به شخص ديگرى داده شود، در اين صورت، خريدار براى گرفتن پولى که داده به چه کسى بايد مراجعه کند؟ به آن اداره يا فروشنده و يا کسى که به تازگى خانه به او واگذار شده است؟
ج: اگر بر اثر شرط و يا سبب ديگر معامله فسخ شود خريدار بايد پول را از فروشنده مطالبه کند.
س 1580: شخصى حيوانى را خريد و بعد آن را به بازار برد به اين قصد که اگر مشترى براى آن حيوان يافت شد، آن را بفروشد و در غير اين صورت معامله را فسخ نمايد، آيا با اين قصد، حق فسخ براى او ثابت مىشود؟
ج: در فرض سؤال که مبيع حيوان است تا سه روز از زمان معامله، خيار دارد.
س 1581: چند نفر ملکى را از شخصى خريدهاند و در چندين نوبت مقدارى از پول آن را به او پرداختهاند و پرداخت مابقى آن هم مشروط به ثبت سند رسمى به نام آنان بوده است، ولى فروشنده در انجام آن کوتاهى کرده و از ثبت سند به نام آنان امتناع ورزيده و مدّعى فسخ بيع است، آيا او ملزم است به معامله عمل کند؟ يا اينکه فسخ معامله از جانب او صحيح است؟
ج: تا زمانى که يکى از موجبات خيار از قبيل شرط يا غبن و يا غير آنها براى فروشنده وجود نداشته باشد، فسخ معامله توسط او صحيح نخواهد بود بلکه بايد به بيع عمل نمايد و شرعاً ملزم به ثبت رسمى آن ملک به نام خريداران است.
س 1582: شخصى کالايى را از فردى خريد و بعد از آنکه مقدارى از پول آن را پرداخت نمود، همان کالا را با مقدارى سود به شخص ديگرى فروخت، ولى مشترى دوّم بعد از تصرّف در آن وقتى از سود فروشنده آگاه شد، اعلام نمود که از خريد آن پشيمان شده است، آيا فسخ معامله بر اثر آن جايز است؟
ج: اگر يکى از اسباب خيار براى مشترى دوم وجود داشته باشد، جايز است معامله را فسخ کند و الا جايز نيست. |